Umowę przedwstępną podpisuje się w momencie, gdy jedna bądź dwie strony zobowiązują się do podpisania umowy finalnej. Najczęściej stosowana jest przy kupnie i sprzedaży nieruchomości, jednak warto wiedzieć, że nie skutkuje ona przeniesieniem prawa własności. Umożliwia za to przesunąć w czasie podpisanie umowy finalnej, np. do czasu uzyskania kredytu hipotecznego bądź zgromadzenia dodatkowych dokumentów.
Umowa przedwstępna u notariusza określa postanowienia umowy ostatecznej. Strony dzięki temu ustalają, że zawrą między sobą umowę przyrzeczoną (czyli finalną). Tym samym dokument ten pozwala na prawne zabezpieczenie interesów obu stron.
Co istotne, według przepisów prawa taka umowa nie musi być spisywana u notariusza. Można zawrzeć ją zarówno w formie aktu notarialnego, jak i zwykłej pisemnej, czy nawet ustnej. Jednak w sytuacji, gdy jedna ze stron zechce uchylić się od spełnienia umówionych warunków, to akt notarialny skutecznej chroni interesy drugiej strony. W przypadku zajścia takiej sytuacji można zażądać przymusowego zawarcia umowy przyrzeczonej. Jest to tzw. przymus notarialny. Dlatego też podpisanie umowy przedwstępnej u notariusza pozwala na skuteczniejsze egzekwowanie swoich praw. Ponadto notariusz zawsze sprawdza, czy wszystkie zapisy w umowie są w 100% zgodne ze stanem prawnym.
Co istotne, spisując umowę przedwstępną u notariusza, można zamieścić w niej wniosek o wpis w księdze wieczystej rozszerzenia o przeniesienie własności nieruchomości. Dzięki temu możliwe jest dochodzenie zawarcia umowy przyrzeczonej nie tylko od osoby, która umowę podpisała u notariusza, ale także od tej, która po podpisaniu daną nieruchomość kupiła. Daje to ochronę interesów w przypadku, gdy np. mieszkanie zostanie sprzedane komuś innemu po podpisaniu umowy przedwstępnej.
Umowa przedwstępna spisywana u notariusza wiąże się z poniesieniem kosztów. Sama wysokość taksy notarialnej jest zależna od wartości danej nieruchomości, a jej maksymalną wartość ustala Rozporządzenie Ministra Sprawiedliwości. Do tego należy doliczyć podatek VAT, a także koszty wypisów aktu notarialnego oraz wniosek wieczystoksięgowy o ujawnienie roszczenia.
Umowa przedwstępna sprzedaży nieruchomości powinna zawierać w treści:
Ponadto żadne zapisy znajdujące się w umowie przedwstępnej nie mogą zobowiązywać do czynności niemożliwych do spełnienia bądź łamania zasady współżycia społecznego. Dobrze jest, gdy w umowie znajduje się dokładny opis nieruchomości wraz z jej stanem prawnym i technicznym.
Podpisując umowę przedwstępną u notariusza, zwróć uwagę na klauzule, które umożliwiają odstąpienie od umowy w określonych przypadkach bez poniesienia konsekwencji. Ponadto ważny jest opis techniczny nieruchomości – jeśli wymagane są jakieś zmiany, można zobowiązać sprzedającego do poprawy stanu nieruchomości do momentu podpisania ostatecznej umowy sprzedaży.
Co ważne, jeśli w ciągu roku od zawarcia umowy przedwstępnej nie dojdzie do wyznaczenia terminu podpisania umowy finalnej, to roszczenia ulegają przedawnieniu. Oznacza to, że nie można już żądać jej zawarcia.
Niezwykle istotną kwestią jest też wybór formy zabezpieczenia. I to niezależnie od tego, czy umowa przedwstępna została sporządzona w formie aktu notarialnego, czy jedynie w zwykłej formie pisemnej. Możliwe do wyboru opcje to zadatek i zaliczka. Choć często bywają one używane zamiennie, to jednak jest między nimi zasadnicza różnica. Zaliczka to pewna kwota, która wchodzi w skład zapłaconej ceny. W momencie, gdy z jakiegoś powodu nie dojdzie do ostatecznego podpisania umowy przyrzeczonej, to cała suma zaliczki wraca do strony kupującej.
Zadatek z kolei jest dużo bardziej zobowiązujący. W przypadku, gdy do finalizacji umowy nie dojdzie z winy strony kupującej, to sprzedający nie musi zwracać tej kwoty. Jeśli jednak to strona sprzedająca nie wypełni warunków zawartych w umowie, to zobowiązana jest do oddania dwukrotności wysokości zadatku kupującemu.
